从现金流及经营角度看国内房地产公司

本报告中的信息均来源于公开资料,不构成任何投资建议

#地产股投资攻略#@今日话题 $金地集团(SH600383)$ $龙湖集团(00960)$ $旭辉控股集团(00884)$

近期新出的政策对房地产很不友好,海外债只允许有存量不允许有增量,这一点对房企的现金流压力很大,所以在选择房地产企业作为投资标的的时候,我们要重点关注它的现金流。

根据偿付比率和速动比率我们初筛了十几家A股上市和香港上市的内房企,以下是它们的经营数据。

一、万科A

1.15-17年拿地速度大幅提高,18年至今高位平稳。

2.权益土储增幅不明显,证明开工多销售快,在建比例一直在提高,规划中土储小幅下3.滑旧城改造规模较小且稳定。

4.合同销售面积16、17年增长较快;结算面积增速慢与销售面积增速,未来资金压力大。

5.已售未结算收入增长稍快于合同销售收入增速,交房稍慢。

6.新开工面积增速略快于销售面积,同时现房有所增加,对现金流有一定压力。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

二、碧桂园

1.2016-2018H1拿地快速增长,2018H2进入去土地库存,增速有所下降。

2.在建面积2018H1之前快速增长,之后增速明显下降甚至维持在稳定状态。

3.已竣工未售即现楼库存不断下降,去库存效果明显。

4.交付的收入、面积、均价增长非常好非常稳健。

5.2019H1合同权益销售金额、面积、均价均开始下降。

6.目前土地未施工比例总体有所下降,在建比例有所增加,对资金有一定压力。

7.短期看资金有压力,预售情况不理想。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

三、保利地产

1.公司绝大部分房子为144平以下中小户型,相对大户型及豪宅会好卖。

2.16、17年大量拿地,18、19年开始萎缩,楼面地价7年涨了1倍,销售均价涨幅小于地价,但基本能覆盖。

3.新开工较快增长,19H1增速有所下滑;合同销售金额增速与新开工增速基本一致,可以覆盖。

4.土储19H1还有所下降,资金回流;在建增加较多,资金流出。

5.总体看公司比较稳健,房子好卖且集中在二级城市,土储下降,若不考虑未来增大拿地力度,则资金流相对中性。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

四、融创中国

1.2016至今交付收入持续大幅上升。

2.开发中面积18年增速有所放缓,但19年明显重新提高,而合同销售金额增速不如开发规模增速,短期看资金压力很大。

3.16、17年大量拿地,18年处于偏消化阶段,但19H1公司表示拿地放缓,数据上看土储却是较大幅增长,存疑。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

五、龙湖集团

1.2019账上收入增速在20-30%,合同销售面积增速放缓,2020年收入会放缓。

2.2016-2018年大量收地,2019收地面积下降但金额非常高,拿地质量越来越好。

3.土储面积比较稳定增长,土储平均成本上升较大。

4.土地成本占销售均价比例越来越高,开发支出比例相对减少,面积相对减少,预期开发资金压力不大。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“好”的评价

六、中国海外发展

(均不含中海宏洋,中海持中海宏洋40%股权,低线城市)

1.主要集中在一线城市,土地楼面价较贵。

2.17、18大量那大,19H1拿地大幅下滑,但土地均价从2018H2大幅上升

3.合同销售面积、金额均稳定增长

4.土储稳定小幅增长,竣工稳定,证明在建同比有所增加。

5.合同销售均价有上涨但幅度不大,证明前些年走相对低端,从拿地看18H2开始重新走高端。

6.新建施工资金压力不大,收入较有保障。

7.19H1购地大幅减少,但均价大幅提高,往更高端发展,施工资金压力会降低,但受高端住宅、别墅价格影响会加大。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“较好”的评价

七、富力地产

1.17、18年大量拿地,新拿的地均价还在下降,证明越拿越偏远,从销售均价还一直下降可以证实。

2.开工大幅增长,资金压力会非常大。

3.竣工在稳定较快增长,如果合同销售金额能重新较大幅度上涨、竣工继续增长,资金可以大量回流。

4.乐清、南昌、莆田、湖州等,风险较大。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

八、金地集团

1.17、18、19年大量拿地,购地均价18年前稳定上涨,19有所下降。土储随拿地增速稳步上升。

2.合同销售金额及面积增长稳定,均价有一定上涨但稍低于土地成本上涨幅度。

3.18年大量开工,19年开工同比有所减少;竣工还在继续上升,仍有一定的上升空间。

4.短期内竣工交付还会继续上升,报表收入好看,中期随着新开工减少合同销售、竣工交付增速会相继下降;中长期19年拿地积极会重新增长。

5.二三线城市为主,相对较好。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“好”的评价

九、绿地控股

1.17、18年大量拿地,竣工面积不增长,合同销售面积增长,未来将有较大规模的开发支出。

2.大量土储均为三四五线城市及一级城市偏远郊区,风险很大。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

十、绿城中国

1.土地成本上升较多,售价上升不明显(豪宅居多)。

2.土储变化不大,收入增速慢。

3.17、18财年新收较多,豪宅风险较高。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

十一、远洋集团

1.19上半年几乎没买地,比较极端,与13年情况相似。

2.从17、18年大量买地而15、16缩量看出公司对市场判断有一定问题。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

十二、旭辉控股集团

1.增长稳定,18H2拿地节奏放慢,19H1有重新加速迹象

2.长三角一二线城市为主,运营效率高,2019H1现房存货还下滑。

3.预售比例高,现金回流好。

4.2017拿地价格高而18下降,19H1售价提高,应为17年拿的地,此后有下降的可能。

5.在建+待开发面积上升较快,对资金需求很大。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“好”的评价

十三、中国奥园

1.在建增加较多,资金需求大。

2.合同销售增长快。

3.土储面积增长很多,和自己相比土储均价上升较多。

4.合同销售等指标好,增长速度与旭辉相当,与旭辉比差在土地城市分布多为三四线城市,而地价上涨幅度较大。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“较好”的评价

十四、龙光地产

1.17、18年大量拿地,18、19年大量新开工,短期资金压力大。

2.以前以深圳为主,18年收地主要在佛山为主的大湾区,质量较好。

3.平均售价下降较多,主要由于18年收地均价大幅降低,有明显的转型,短期会存在一定不确定性。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

十五、世茂房地产

1.拿地非常保守,12年至今土储仅增加了70%。

2.新开工面积比13年水平还低,施工资金压力很小。

3.合同销售金额的增长主要来自均价的贡献,面积的贡献非常小。

4.主要销售地区为山东、江浙、福建的济南、青岛、南京、宁波、常熟、苏州、厦门等二三线城市,质量比较优质。

4.从公司的发展来看是问题比较大的,太保守了;合同销售金额减少,资金回流减少;由于经营保守从资金流来看是相对安全的。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“较好”的评价

十六、时代中国控股

1.19H1大量新购土地,与绝大部分地产商18年H2至今的收缩规模完全相反。

2.19H1新购均价并未明显降低,储备项目集中在广州、佛山、清远、江门等大湾区城市,质量较好。

3.随着开工的增加公司合同销售金额及面积未来将会增加较快,业绩表现好。

4.但另一方面短期会有新开工资金压力,在目前的情况下对公司现金流考验较大。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

十七、中国恒大

1.新购16、17年快速增长,18年收缩,19H1重新加速。

2.17年至今一二线城市占比较高,但新购均价还下滑,基本为全国布局。

3.土地非常便宜,合同售价/新购均价非常高,毛利率突出。

4.新开工面积、在建面积17年至今比较平稳,土储增加较多,有一定的消化压力。

5.合同销售面积增速放缓甚至在19H1下滑,会对现金流产生较大的负面影响。

结论:从公司经营及现金流的角度看,给予公司“中性”的评价

在我们的分析中,从经营及现金流的角度,A股金地集团以及港股龙湖集团、旭辉控股集团是我们比较看好的公司。

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全部评论

阿雅aya10-17 21:50

一星星10-17 19:36

经济下行,现金流是王道啊!