地产股的投资价值(万科)

地产股的南北极摘录证券红周刊(部分内容):
截止2019年10月31日,人民法院宣告400多家房地产公司破产:小型地产公司破产;缺钱的地产公司不得不高息发海外债;龙头企业确能享受发债便利。

一、发债成本
龙头房企的融资成本介于3%~4%,比如万科、保利。而其它的房企融资成本竟然高达10%。债务成本决定了公司经营成本,直接影响到净利润。

房企差距逐渐拉大,还体现在经营效益、土地规模上。未来龙头企业的竞争力将更加凸显。

主流房企的发债情况:





二、优等生逆势纳储,土地集中度再次提升

今年10月,40城土地成交面积环比下降7.9%,平均土地成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌。近期“地王”呼声的减弱与多地土地流拍等现象也印证了土地市场的降温。

在土地市场温度降低之际,拿地集中度却上升明显。中国指数研究院数据显示,TOP10房企1~10月拿地总额8234亿元,占TOP100房企的35.2%;TOP30房企1~10月拿地总额14916亿元,占TOP100房企的63.8%,龙头房企获取土地资源优势凸显,行业集中度进一步提升。

据克而瑞数据,TOP10房企前9个月新增土储平均成本为4646元/平方米,低于百强平均值近300元/平方米。

碧桂园、中国恒大、万科占据拿地金额的前三名。地价的高低决定了毛利空间。

从房企前十个月的拿地情况来看,环渤海、长三角、珠三角等城市群及中西部核心城市由于政策及人口红利明显,成为头部房企的重仓地。万科在上述重点区域的拿地金额高达1370亿元,约占其前十个月拿地总额的92.82%;龙湖集团在重点区域的拿地金额为670亿元,占总拿地金额的比重约为93.44%。此外,绿地控股、融创中国、中海地产、保利地产、华侨城、新城控股等主流房企的身影也出现在重点区域的土地交易市场。





随着城市群、都市圈的发展上升到国家战略地位,相关城市的发展潜力也就不言而喻,因此近年来长三角、珠三角及我国西南地区的土地市场都十分火热,布局这些区域的房企的后市也值得看好。

三、现金流稳定,抗风险能力强
因为房地产项目开发需要大量资金投入,兼有优质土储和良好现金流的房企将在行业下行期占据优势。

各梯队房企都在严抓现金流管理,一方面龙头房企纷纷开启“以价换量”模式,通过加速项目推盘与销售回款保证现金流;另一方面部分资金紧张的中型房企也寻求通过转让项目公司股权以回笼资金。


从主流房企的销售数据来看,“以价换量”成效有所显现,前十个月TOP20房企全口径累计销售额同比增长16.7%,招商蛇口、阳光城、世茂房地产、中国海外发展、旭辉控股集团、金科股份、金地集团前十个月的销售增速超过30%。10月份单月TOP20房企全口径销售额同比增长35.7%,中国恒大、绿地控股、龙湖集团、中国金茂、富力地产、旭辉控股集团、金科股份、世茂房地产的销售额增速高达50%以上。此外,碧桂园集团、中国恒大、绿地控股、华润置地10月份单月业绩环比涨幅超过10%。





截至2019年三季度,A股房企中预收款项规模最大的为万科A达5880.4192亿元,其次为保利地产的3829.3429亿元;前三个季度预收款项增长最高的为新城控股,较2018年末增加908.2341亿元,万科、保利则均较2018年末增长830亿元以上。此外,绿地控股、新城控股、招商蛇口、中南建设、金科股份的预收款项规模均在1000亿元以上,荣盛发展、阳光城、金地集团则高于800亿元。





四、龙头万科的财务报表




万科的现金流不是特别充沛,趋势更为有力,现金与约当现金的比例逐年提升,说明资金安全性正在提升,造血能力比较强。




资产负债率在提升,对于房地产行业来说,融资成本是最关键的,决定到企业的经营费用。万科的融资成本非常低,只有3%,相比其它房企10%的借贷利率优秀的太多。

应收账款周转天数来看,万科卖房子收的全是现金。这种B to C的公司,对于下游普通群众的掌控力很强。上游是建设公司,一般都是承建单位自己垫资,所以万科对于上游得把控也很强劲。

但存货周转天数在上升,从900天上升到1333天,可见周转的速度还不够快,这种情况下确保利润就必须提高毛利率。也就是单套房子的利润空间要提升,售房价提升。





从表中可以看出,毛利率从29%提升到37%,验证了:在周转率下降得时候,保住利润就一定要提高售价。

万科的净利率从13%提升到16%,可见前几年拿地便宜,融资成本低的优势正在释放。可以预见,未来继续提升的概率是可以期待的。

万科净资产收益率从19%增涨到24%,赚钱能力越来越强。

市盈率角度分析:万科很便宜,计算低点价格在21元左右,目前26元,同样处于低位,未来实现增长一倍是值得期待的。




目前市盈率只有8倍,比较低估。



地产的投资价值很高。值得期待。




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精彩评论

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做梦的艺术12-10 10:04

融创便宜,买不了,港股通!

天天向上啊啊是12-10 09:46

万科最高估了 随便买融创也比他好

沙漠浪子lyt12-10 00:24

万科

刘老桥11-14 13:42

今年恒大拿地没有前三吧

做梦的艺术11-14 10:51

哈哈,看好的标的感觉都不便宜